Die Erlaubnispflicht besteht, da durch den Gesetzgeber angenommen wird, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Räumen oder Kapitalanlagen um sensible Arbeitsfelder handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.


1. Rechtsgrundlagen

• Gewerbeordnung § 34c
• Makler- und Bauträgerverordnung
• Verwaltungsvorschrift zur § 34c GewO und Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
• Gesetz über das Kreditwesen (KWG)
• Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

2. Erlaubnispflichtige Tätigkeiten
Immobilienmakler benötigen vor Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34 c Gewerbeordnung (GewO). Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit sind im Wesentlichen die Selbständigkeit (Tätigkeit in eigenem Namen und auf eigene Rechnung), die Gewinnerzielungsabsicht und die Dauerhaftigkeit (auf Wiederholung ausgelegte Tätigkeit).

Eine Erlaubnis benötigt nach § 34 c GewO, wer gewerbsmäßig

1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist,

1a. den Abschluss von Darlehensverträgen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist,

2. den Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Anteilscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft oder Investmentaktiengesellschaft, von ausländischen Investmentanteilen, die im Geltungsbereich des Investmentgesetzes öffentlich vertrieben werden dürfen, von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, oder von öffentlich angebotenen Anteilen an einer und von verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft vermittelt,

3. Anlageberatung im Sinne der Bereichsausnahme des § 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 des Kreditwesengesetzes betreibt,

4. Bauvorhaben

a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwendet,

b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.

Ferner wird eine Genehmigung benötigt, wenn ein Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten von Mietverträgen durch Hausverwalter und Wohnungseigentumsverwalter (bei reiner Vermögensverwaltung liegt keine erlaubnispflichtige Tätigkeit vor) erfolgt.


3. Erlaubnisverfahren
Antragsteller kann eine natürliche (z.B. nicht im Handelsregister eingetragene/r Einzelunternehmer/in oder eingetragener/r Kaufmann/Kauffrau) oder juristische Person (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) sein. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z.B. GbR, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch hinsichtlich des Kommanditisten, sofern dieser Geschäftsführungsbefugnis besitzt und somit als Gewerbetreibender anzusehen ist. Die nicht rechtsfähigen Personengesellschaften können im Gegensatz zu den juristischen Personen keine eigene Erlaubnis erhalten. Bei der juristischen Person stellt diese selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand), den Antrag auf Erlaubnis. Die entsprechenden Unterlagen sind für alle Geschäftsführer/Vorstandsmitglieder einzureichen. Ein Wechsel der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Person sowie bei juristischen Personen der gesetzliche Vertreter ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 9 MaBV).

3.1. Zuständige Behörde

Beantragt wird die Erlaubnis bei den Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt der kreisfreien Stadtverwaltung). Zuständige Behörde bei natürlichen Personen ist diejenige Stelle in deren räumlichem Zuständigkeitsbereich die Betriebsstätte liegen wird.
Bei juristischen Personen hingegen ist die Lage der Hauptniederlassung ausschlaggebend.

3.2. Anschriften der zuständigen Ämter im Bezirk der Oldenburgischen IHK

Stadt Oldenburg
Pferdemarkt 14
26121 Oldenburg
Telefon 0441 235-0
E-Mail: info@stadt-oldenburg.de

Stadt Delmenhorst
Lange Straße 1 A
27749 Delmenhorst
Telefon 04221 99-0
E-Mail: info@delmenhorst.de

Stadt Wilhelmshaven
Rathausplatz 10
26382 Wilhelmshaven
Telefon 04421 16-0
E-Mail: gewerbe@stadt.wilhelmshaven.de

Landkreis Oldenburg
Delmenhorster Str. 6
27793 Wildeshausen
Telefon 04431 85-0
E-Mail: gewerbe@oldenburg-kreis.de

Gemeinde Ganderkesee
Mühlenstraße 2 – 4
27777 Ganderkesee
Telefon 04222 44-0
E-Mail: info@ganderkesee.de

Landkreis Vechta
Ravensberger Straße 20
49377 Vechta
Telefon 04441 898-0
E-Mail: info@landkreis-vechta.de

Stadt Vechta
Burgstraße 6
49377 Vechta
Telefon 04441 886-0
E-Mail: info@vechta.de

Landkreis Cloppenburg             
Eschstraße 29
49661 Cloppenburg
Telefon 04471 15-0
E-Mail: kreishaus@lkclp.de

Stadt Cloppenburg               
Sevelter Straße 8
49661 Cloppenburg
Telefon 04471 185-0
E-Mail: info@cloppenburg.de

Landkreis Ammerland
Ammerlandallee 12
26655 Westerstede
Telefon 04488 56-0
E-Mail: gewerbe@ammerland.de

Landkreis Wesermarsch
Poggenburger Straße 15
26919 Brake
Telefon 04401 927-0
E-Mail: info@lkbra.de

Stadtverwaltung Nordenham
Walther-Rathenau-Straße 25
26954 Nordenham
Telefon 04731 84-0
E-Mail: info@nordenham.de

Landkreis Friesland
Lindenallee 1
26441 Jever
Telefon 04461 919-0
E-Mail: info@friesland.de

Stadt Schortens
Oldenburger Straße 29
26419 Schortens
Telefon 04461 982-0
E-Mail: info@schortens.de

Stadt Varel
Windallee 4
26316 Varel
Telefon 04451 126-0
E-Mail: info@varel.de


3.3. Antragsunterlagen

Der Antrag ist auf einem Formblatt zu stellen. Die Formulare für Antragstellung im Bezirk der Oldenburgischen IHK sind bei den oben genannten zuständigen Ämtern erhältlich.

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

• ein Auszug aus dem Bundeszentralregister (Führungszeugnis; Antragstellung beim zuständigen Einwohnermeldeamt)
• Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (Antragstellung bei dem zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeamt)
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes
• Bescheinigung, dass keine Eintragung in der Schuldnerliste vorliegt (Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht)
• Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (zu beantragen beim Amtsgericht)

Außerdem kann die Behörde vor der Erlaubniserteilung die Industrie- und Handelskammern hören, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren eine berufliche Tätigkeit als Geschäftsführer einer GmbH, als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG oder als Inhaber eines Einzelunternehmens ausgeübt hat. In begründeten Einzelfällen ist ferner die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einzuschalten. Die eingereichten Unterlagen sollen der Behörde die Entscheidung ermöglichen, ob der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Betriebsaufgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

3.4. Erteilung der Erlaubnis

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller auszuüben beabsichtigt. Sie kann allerdings, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber, mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen werden. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss auch der Beginn bei der Gemeinde des Betriebssitzes angezeigt werden.


4. Gebühren
Die Gebühren für die Erteilung der Erlaubnis wurden im Januar dieses Jahres angepasst und können beim zuständigen Ordnungsamt erfragt werden. Die Höhe der Gebühren hängt von der Anzahl der Erlaubnismerkmale ab.


5. Weitere zu beachtende Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung
Aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergeben sich weitere Verpflichtungen für die Gewerbetreibenden, wie z. B. eine geeignete Versicherung abzuschließen, Buchführung und Rechnungslegungsvorschriften, Informationspflichten gegenüber den Auftraggebern und die Verpflichtung eine Sammlung der Werbeinserate anzulegen. Mit dem "Gesetz zur Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" (Bürokratieabbau-DeregulierungsG) ist zum 01.07.2005 die Aufbewahrungspflicht für Gewerbetreibende nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a GewO, also für Makler von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, gewerblichen Räumen und Wohnräumen abgeschafft. Dies betrifft ausdrücklich nicht Darlehensvermittler. Diese sind mit der Gesetzesnovelle nicht von der Pflicht der Inseratensammlung befreit worden.

Nicht den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen. Dies gilt auch für Gewerbetreibende, die den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleicher Rechte, gewerblicher Räume oder Wohnräume vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen (Hausverwalter).


6. Provisionen
Die Maklerprovision kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Jedoch hat der Immobilienmakler zwei Einschränkungen zu beachten. Zum einen ist dies der Tatbestand des Wuchers, zum anderen sind Wohnungsvermittler an die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden (max. zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.) Bei Grundstückgeschäften beträgt die übliche Provision zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften zur Höhe der Provision.


7. Vermittlung von Wohnraum (Wohnungsvermittlungsgesetz)
Bei der Vermittlung von Wohnraum haben Immobilienmakler außerdem das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zu beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Weiterhin darf der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung "Wohnungsvermittler" anbieten und suchen. Er muss beim Anbieten von Wohnraum den Mietpreis angeben und darauf hinweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden nur noch maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Diese Vermittlungsgebühr steht dem Vermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.

Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.


8. Aus- und Weiterbildung
Informationen zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau
Die Odenburgische IHK bietet darüber hinaus Seminare zur Immobilienwirtschaft an.


9. Kontaktadressen für Immobilienmakler

Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
10117 Berlin
Telefon: 030 30872917
Telefax: 030 30872919
www.wohnungsverwalter.de
E-Mail: service@wohnungsverwalter.de

Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V.
Littenstrasse 10
10179 Berlin
Telefon: 030 275726-0
Telefax: 030 275726-49
www.ivd.net
E-Mail: info@ivd.net

Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen
Region Nord e.V.
Büschstraße 12
20354 Hamburg
Telefon 040 - 35 75 99 0
Telefax 040 - 34 58 95
Internet: www.ivd-nord.de
E-Mail: info@ivd-nord.de